開発の目的

住宅産業は、日本経済、地域経済に大きな影響を持っています。同じように大きな影響を持つものとして、自動車産業があります。

この2つの産業に共通しているのは、地球、地域環境への影響に多大なインパクトがあって、どちらも環境への配慮や原材料のリユース、リサイクルに努めています。トヨタの『プリウス』が、価格が割高であっても、エンドユーザーは支持し、トヨタ自動車の環境ブランドに大きく貢献し、マーケットをリードしているように、住宅と言う商品にも、『プリウス』といった大ヒット商品こそありませんが、ハウスメーカー、設備メーカー、設計事務所、工務店、エネルギーメーカーがしのぎを削り、環境保護と省エネルギーを進めています。

商品として似ている点では、『閉鎖された空間』が商品であり、その中に、人は一日のうち何時間も居ることがあります。従って、その閉鎖された空間が、時には人間の健康に影響を与えます。人体にとって、有害な物質が、その閉鎖空間ではより大きな健康リスクになることがあります。

また似ている点では、住宅も車も、事故や災害から、『人を守る器』という商品です。地震やその他の災害、火災、強盗からも守る『器』でなくてはなりません。そこには、妥協のない『安全性』が商品の命ということになります。

その他にも似ているのは、両者とも『高額な商品』です。それもどちらも、購入以降もメンテナンスが必要で、愛情とお金が掛かります。

さて、では異なる点はと言うと、 住宅は不動産で、自動車は動産です。 メーカーの数は、住宅産業は、数万の事業者が構成し、自動車メーカーは10社程度です。

従って、商品の種類から言うと、住宅は土地と言うものに付いた商品と言うことを考えたときに、2つと同じものが無いとも言えます。自動車も車種、タイプやオプションが豊富に用意されてはいますが、住宅の商品数からしたら、少ないものです。

そんな事情もあって、住宅の場合は不埒な事業者も紛れ込んで、手抜きや、欠陥住宅が生まれます。

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価値の査定

皆さんの愛用していた車を中古車として売りたいとき、年式、走行距離、人気・不人気車種、メンテナンスの状態、事故履歴などによって、査定の方式が存在し、あとは交渉ということで値段が算定できます。一方、住宅はどうでしょうか?

30年前に建てた一戸建て住宅を売るときに、愛情をこめたメンテナンスの労力が、マーケットに評価されるでしょうか?優れた設備や資材にこだわったことが、査定に反映されるでしょうか?

『プリウスのような住宅』があっても、ランニングコストの良さや、環境への配慮性はマーケットに評価されるでしょうか?

現実問題として、30年前に建てた一戸建て住宅を売る時、査定されるのは、土地の価格ではないでしょうか?

さらに、購入するときや使っているときは忘れがちな、いつか廃棄することになる場合の、廃棄のコストが、事前に、査定価値から差し引かれていなくては、価値は正味をより失うでしょう。

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住宅の価値における日米の違い

文化も違えば、気候や環境も違う二国の住宅の価値を比較するのは、あまり意味は無いかもしれません。

しかし、一方ではメンテナンスを十分にすれば、購入した価格より高く売れることもある産業と、一方では建てたその瞬間から、その価格が維持できない産業と、なんでそのようになるのか?というのは、単に文化の違いですまさては、建て主にとっては、聞き捨てならないことです。しかし、それが現実の日本の住宅産業です。

このことは、建て主だけの問題でなく、『プリウスのような住宅づくり』をしているメーカーや工務店、設計事務所にとっても、「悪貨は良貨を駆逐するような土壌」で、不当な競争を強いられているようなものだし、そのようなビジネスの構造を当事者が指摘しても、『建て主への営業トーク』と、陰口をたたかれることもあります。結局、声の大きいものが、建て主の興味や歓心を引くことになれば、消費者にとっても、また世界に冠たるモノづくりの国・日本が、住宅の分野では、とてもとても後進国ではないですか。

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住宅の価値

住宅ローンの証券化、ということがひとつの契機になるかもしれないと考えて、私たちは開発に着手しました。

ヒントのひとつには、公共施設や大規模な施設建設ときに採用された【CASBEE(建築物総合環境性能評価システム)】です。

さて、住宅ローンの証券化がひとつの契機というのは、従来の住宅ローンは、ローンを借りる人(債務)の年収など、いわゆる「人」を見て貸すとうことです。

そのローンが、証券化によって、流動性がもたらされたとき、「借りる人」と「住宅」そのものも見て、価値の査定が、この日本でも始まらないかと言う希望を持ちました。

住宅の価値は、ローンを貸す金融事業者にとっては、どんな住宅でもよく、貸したお金をきちんと返済できるかが、最大の関心事です。

しかし、それはビジネスとして、もったいないのではないでしょうか? 例えば、偽装耐震設計で、住宅が無価値と判明し、それでもローン返済を迫らねばならない金融事業者は、借主とともに、困惑したはずです。企業のCSRとしても、顧客、従業員、株主への利害関係に、矛盾した事態に立たされたのではないでしょうか。

欧米のように、顧客が愛情を持ってメンテナンスした住宅が、売却したときは、購入価格より高く売れるような住宅の建て主に、ローンをつけたほうが、安全で、CSRもパフォーマンスを良好にでき、利益が上がるような仕組みを持った金融商品を開発できないでしょうか?

私たちがヒントにした【CASBEE(建築物総合環境性能評価システム)】は、一般住宅用にも開発され、普及をしていくでしょう。

しかし、環境を守らなくてはならない、環境と強制していかなくてはならないことと、そうした取り組みを合意形成していくシステムの重要性と、住宅が建て主にとって、いかに魅力的であって、建て主とその家族の付加価値を満足させるハウスメーカーや工務店の創意、工夫、工法特許、ビジネスモデル、デザイン開発、サービス品質、アフターサービスといったと領域までは、CASBEEの守備範囲にはなりません。

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住宅の価値にリスクを与える計画を回避するスコア

住宅の価値とは、私たちは、まずはじめに、ハウスメーカーや工務店が考えていて、建て主に提示するものだと考えます。そうした価値のプレゼンテーションが、建て主の求めている家づくりにマッチしたとき、建て主自身のこだわりや希望、デザインや色、質感といった個別の価値観に沿って、建て主に付加価値を提供し、満足を得ていくのが家づくりでしょう。自動車とは異なる商品づくりがここにはあります。

ハウスメーカーや工務店が提供する家の価値は

1)安全の価値

2)機能の価値

3)健康の価値

4)環境の価値

5)安心の価値

です。その価値を十分提供せず、安いという「価格の価値」を訴求するのは、建て主の利益に反します。

さて、この5つの価値を基本価値として、この基本価値を構成する項目は
【基本資材・その他の資材・基本設備・その他の設備・耐震・耐火・防犯・土壌・土地・共生的デザイン・エネルギーシステム】です。

これら構成項目は、定性的評価基準で、膨大な資材、設備データベースから、上記1)〜5)の価値に、振り分けられ、スコアとして算定されます。

https://www.house-value.jp/hv_support/hv_score.htm

サンプルスコアご参照はこちらより

例えば、アスベストの混入が認められる住宅資材を使った計画には、大きなマイナスが付きます。犯罪が多発する地域で防犯対策が採られていない計画には、警鐘のコメントが提供されます。地震のリスクが高いエリアでは、その対応に指摘コメントが出されます。こうしたマイナスによるスコアの減点や、コメントの提供で、計画を改善されれば、建てようとする住宅の価値は上がるわけです。

この住宅計画の改善を、ハウスメーカーや工務店と共に、システムの開発を行う私どもが一緒になってそれぞれの価値観を分かりやすく建て主にと耐えるため、1)〜5)のかちの重みを調整したり、細部の開発を行い、建て主の資産価値を高め、ビジネスを推進していくのが、この【住宅価値リスク回避スコア】の事業実態です。

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